Ingen vill köpa ett hus eller en bostadsrätt bara för att sen upptäcka att det finns dolda fel i fastigheten. Fel i fastighet är en term som främst används när fastighetens skick avviker från vad du med fog hade kunnat förutsätta eller när fastigheten inte stämmer överens med ert avtal. Beroende på situationen runt felet kan du ha rätt till avdrag på köpeskillingen, hävning av köp, ersättning för åtgärdskostnad och skadestånd. Hävning av köp kan aktualiseras av köparen när felet är av en allvarlig grad och upptäcks inom ett år från överlåtelsen.

Vi brukar normalt sätt tala om två olika typer av fel i fastighet: abstrakta och konkreta fel. Konkreta fel är om fastigheten avviker från t. ex. den bostadsyta som står i köpeavtalet. Abstrakta fel är om fastigheten avviker från normal standard. Abstrakta fel brukar delas upp i olika två typer: fel som säljaren varit medveten om vid försäljningen men undanlåtit att upplysa om samt dolda fel.

Du kan ha hört att säljaren har ansvar för fel i tio år efter att du tar över och tillträder din nya fastighet. Det stämmer delvis! Samtidigt finns det vissa kriterier som felet ska uppfylla samt krav på dig vid köptillfället. Dessa kriterier går vi igenom nedan!

Vad är kriterierna för dolda fel?

Det dolda felet måste ha funnits när du köpte huset. Man ska inte vid en noggrann besiktning kunnat ha kunnat upptäcka felet, detta oavsett felets art.

Som köpare har du undersökningsplikt. Det är alltså du som har ansvar för att ovan nämna noggranna besiktning hittar felen, oavsett om dessa är i ett skrymsle på vinden eller en håla i källaren. Många köpare väljer att anlita en besiktningsman för att vara säkra på att alla upptäckbara fel upptäcks. Även om besiktningsmannen slarvar och missar felet så har köparen ytterst ansvar för att felet skulle hittas. En enkel överlåtelsebesiktning är ofta inte tillräcklig för att hitta alla fel.

Felet i fastigheten måste ha varit oupptäckbart och oförväntat. Är fastigheten relativt nybyggt, nyrenoverat och i bra skick eller är fastigheten från svunna tider? Om det förstnämnda stämmer och det ändå finns ett fel är det större chans att du får rätt. Om du och din besiktningsman gjort allt i er makt för att hitta fel i fastigheten och felet bara inte gick att upptäcka, då ökar din chans till ersättning.

Om felet är av sådan grad att det inte påverkar värdet på fastigheten eller att det kan åtgärdas med en (i fastighetsköp talat) försumbar summa så har du inte rätt till någon sorts ersättning.

Säljaren har inte en lagstadgad upplysningsplikt. Säljaren bör ändå upplysa om alla kända fel i fastigheten. Detta för att inte på något sätt riskera att man blir skyldig att ersätta köparen. Om felet ändå upptäcks vid besiktningen inför överlåtelsen så räknas felet som hittat.

Ibland är det så att säljaren ger köparen information som minskar köparens undersökningsplikt. Det kan tex handla om hur mycket man hör en närliggande motorcrossbana. Intygar säljaren att det inte alls hörs men att det sedan efter tillträde visar att det hörs jättemycket kan det vara så att detta ses som ett fel i fastigheten.

Så länge ovanstående kriterier är mötta så har säljaren ansvar för dolda fel i fastigheten i 10 år. Har du frågor? Då kan du:

Läsa mer om fel i fastigheter här

eller

Kontakta oss för inledande gratis rådgivning på telefonnummer 08-684 429 02