Fastigheter är ofta en dyr affär. Desto dyrare kan den bli om det uppstår en tvist i efterhand. Beroende på din roll (köpare/säljare, arrendator/jordägare, hyresgäst/hyresvärd) aktualiseras olika möjligheter men också diverse fallgropar som är viktiga att ha i åtanke.
Fastighetsrätten är kodifierad i jordabalken och anknytande författningar, men mycket som kan vara av vikt i ditt fall framkommer inte sällan av praxis och juridisk doktrin. Att ha ett erfaret ombud kan som så ofta göra skillnaden mellan en profitabel vinst och en dyr förlust.
Fel i fastighet
Många tror att saken är klar så fort det konstateras att det är fel i en fastighet, och att köparen då kan göra påföljder (prisavdrag, skadestånd, hävning) gällande mot säljaren. Riktigt så enkelt är det inte! Både för köparen och säljaren aktualiseras flera frågor som i sig kan utgöra skillnaden mellan vinst och förlust.
För det första måste ett fel reklameras inom skälig tid. Detta är något annat än preskriptionsfristen på tio år, och en mycket kortare tidsfrist. Om inte säljaren agerat mot tro och heder eller grovt vårdslöst vid försäljningen kan fristen vara så kort som några månader. Reklamerar köparen inte felet inom denna tid kan rätten att göra fel gällande gå helt förlorad. Det räcker med en neutral reklamation där du anger vad skadan är och att den är muntlig, men den bör helst vara skriftlig och dokumenteras så att du kan bevisa att du faktiskt har reklamerat i tid.
För det andra uppstår frågan om köparen upptäckt eller bort upptäcka felet vid en undersökning av fastigheten. Köparen har en undersökningsplikt som kan vara väldigt långtgående. Anser domstolen att köparen inte fullgjort denna så bortfaller rätten att göra felet gällande senare.
Motsatsvis kan säljaren ha en upplysningsplikt, särskilt om säljaren vet om omständigheter som kan ha betydelse för köparens beslut att köpa fastigheten. Exempelvis kan en säljare som vet om att en rondell i närheten av fastigheten kommer att breddas men inte nämner detta för köparen anses ha brustit i sin upplysningsplikt. Har säljaren utfäst vissa egenskaper, som att fastigheten har en viss areal, kan köparens undersökningsplikt reduceras så att felet kan göras gällande om det visar sig att fastigheten avviker från vad säljaren har garanterat.
Hyres- och arrenderätt
Hyresrätten är, särskilt när det gäller privatpersoner, omgärdad av skyddande bestämmelser för hyresgästen. Samma sak gäller ofta för arrendatorn i dennes förhållande gentemot jordägaren. Det är viktigt att veta vad som måste göras, vad som kan göras och vad som inte får göras i samtliga dessa sammanhang. Att byta lås på hyresrätten som påtryckningsmedel för en betalningstredskande hyresgäst kan verka frestande ur hyresvärdens synvinkel men utgör egenmäktigt förfarande – ett brott för vilket böter eller fängelse kan följa. Oaktat det olagliga och oetiska i ett sådant förfarande kan vinningen av att göra detta dessutom bortfalla helt om hyresgästen begär särskild handräckning hos Kronofogdemyndigheten och på så sätt får tillgång till hyresrätten i alla fall.
Det är viktigt att veta vad som gäller oavsett vem du är och vad du vill. Det är något som vi är mer än glada att hjälpa dig med.
