Vid köp av fastighet har köparen en undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att köparen inte får åberopa fel som borde ha upptäckts vid en besiktning av fastigheten. Om köparen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt finns det ändå situationer då köparen kan få skadestånd vid fel i fastighet. Bland annat gäller detta vid dolda fel och brister i fastighetens kärnegenskaper.
Säljaren är den som ansvarar för fastighetens kärnegenskaper. Detta betecknas som en garanti och avser fundamentala egenskaper i fastigheten, även om kärnegenskaperna inte närmare berörts inom ramen för köpet.
Vad innebär ansvar för kärnegenskaper?
Ansvaret för kärnegenskaper diskuterades i samband med rättsfallet NJA 1978 s. 307. I målet hade ett köp av fastighet skett mellan två parter. Efter tillträdet fick fastigheten omfattande vattenskador som berodde på en felinstallerad vattenledning. Enligt ritningar till huset skulle vattenledningar ha varit dragna i väggar och tak, men i praktiken hade de dragits i betonggolvet. Trots att säljaren inte hade kännedom om detta och således inte agerat svikligt erkändes köparen skadestånd av Högsta domstolen. Förfarandet att vattenledningar var dragna i golvet och inte väggar och tak utgjorde en sådan fundamental avvikelse från gällande byggnormer att det förelåg brister i fastighetens kärnegenskaper.
I ett annat mål, NJA 1989 s. 117, behandlades brister i kärnegenskaper avseende en fastighet med bostadsbyggnad. Efter tillträde tvingades köparna flytta då det saknade stabilitet i fastighetens mark och då risk för jordskred förelåg. Bostadsbyggnaden var uppförd på mark som inte var tillfredställande då ris för jordskred förelåg. Högsta domstolen menar att köpare i detta fall med fog kunnat förvänta att bostadsbyggnaden uppförts på lämplig och stabil mark. Köparna beviljades därmed skadestånd med hänvisning till avsaknad av kärnegenskap.
Idag är säljarens ansvar om kärnegenskaper ett lagstadgat ansvar. Skadestånd som ges till köparen på denna grund är en så kallad garantifikation. Vissa praktiker har gått så långt och hävdat att säljaren har ett strikt skadeståndsansvar vid brister i kärnegenskaper.
Läs mer om fel i fastigheter här
eller
Kontakta oss för inledande gratis rådgivning på telefonnummer 08-684 429 02
