Som entreprenör bör du vara tydlig i din kommunikation med konsumenten. I princip allt från den första bokstaven till den sista raden i er korrespondens ska dokumenteras skriftligt, och givetvis bör även skriftliga avtal ingås, aldrig muntliga. Detta eftersom konsumentens påståenden om arbetets omfattning, priset, tiden för betalning och tiden för arbetets avslutande ska gälla om inte annat framgår av ett skriftligt avtal eller omständigheterna i övrigt (51 § konsumenttjänstlagen). Står ord mot ord i någon av dessa frågor gäller alltså konsumentens ord framför entreprenörens. Standardavtalet ABS18 är en bra utgångspunkt. Härkan du läsa mer om det.
Två aspekter är särskilt viktiga i konsumententreprenadrättsliga sammanhang. Det ena är priset som entreprenaden ska utföras för, det andra skicket som entreprenaden ska lämnas i. Den gamla trygga avtalsfriheten är när det gäller konsumententreprenader oftast åtminstone delvis satt ur spel. Här följer några saker som är väldigt bra att tänka på.
Priset
Tvister kan uppstå angående många saker. Två relevanta exempel när det gäller prisfrågan är exempelvis huruvida ett fast takpris har överenskommits om, eller om så inte är fallet, huruvida det pris du som entreprenör begär att konsumenten ska betala är skäligt.
I det första fallet vilar bevisbördan på den som påstår att ett avtal om fastpris har träffats. Även konsumenten har att bevisa att ett sådant avtal föreligger om han eller hon påstår det. Se till exempel Högsta domstolens referat NJA 2001 s. 177 och 2005 s. 205.
I det andra fallet är det däremot du som entreprenör som har bevisbördan för att omständigheterna i det enskilda fallet gör ditt begärda pris skäligt. Om parterna har träffat ett avtal om timpris kommer detta tillmätas betydelse. Som entreprenör är det därför oerhört viktigt att dokumentera alla omständigheter som medför att ens begärda pris är skäligt, oavsett om det är fördyrande ÄTA-arbeten eller dröjsmål på konsumentens sida som gör att entreprenaden drar ut på tiden. Säkras inte denna bevisning kan det hållas emot dig i en rättsprocess, se NJA 2016 s. 1011.
Notera att har du lämnat en offert (”ungefärlig prisuppgift”) till konsumenten får beloppet i denna inte överskridas med mer än 15 %, såvida inte ett annat pris avtalats om, eller om du har rätt till tillägg för ÄTA-arbeten eller på grund av fördyrande omständigheter som beror på konsumenten. Detta följer av 36 och 38 §§ konsumenttjänstlagen.
Som alltid i avtalsrättsliga sammanhang, och desto mer när man som det ”stora stygga bolaget” har en uppförsbacke när det gäller bevisbörda och beviskrav, gäller den goda tumregeln att alltid sätta allt på pränt – och att inte slarva bort pappren efteråt, förstås.
Skicket
Felansvarsreglerna när det gäller fastigheter har behandlats tidigare i våra artiklar, se till exempel här. När det gäller konsumententreprenader är dock entreprenörens ansvar mer långtgående. Utöver de särskilda bestämmelser om besiktning med mera som ska iakttas i 51ff konsumenttjänstlagen gäller såklart den nyssnämnda aspekten att du som näringsidkare har att dokumentera vad det är som ni överenskommit om när det gäller entreprenaden.
En viktig aspekt i sammanhanget är denna. När det gäller ”vanliga” köp av fastighet så har köparen en långtgående undersökningsplikt. Denna innefattar bland annat att kontrollera när huset byggdes och vilka byggstandarder som gällde då. Om en privatperson köper ett gammalt hus av en annan privatperson och det visar sig innehålla höga halter radon är det inget fel som köparen sannolikt kan göra gällande. Det var ju trots allt så hus byggdes på den tiden, och köparen borde ha upptäckt felet.
Så är inte fallet när det gäller konsumententreprenader! Högsta domstolen har i de s.k. ”Myresjöhus–fallen” från 2015 utsträckt entreprenörens felansvar så att en entreprenad kan vara felaktig även om den är i linje med väl etablerad branschpraxis, förutsatt att resultatet med hänsyn till omständigheterna inte är sådant som konsumenterna hade ”fog att förutsätta”. Detta kan skapa en stor osäkerhet i synnerhet för mindre aktörer, och är något som entreprenörer numera måste ta hänsyn till.
Myresjöhusfallen kan beskrivas enligt följande. Myresjöhus uppförde åren 1999–2003 34st enfamiljshus med enstegstätade fasader. Detta innebar att väggen byggdes utan mellanliggande luftspalt. Konstruktionen var allmänt accepterad under perioden i fråga, men i januari 2007 publicerades en artikel i en branschtidning där SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut varnade för konstruktionens risker avseende förhöjda fukttillstånd och mikrobiologiska angrepp. HD konstaterade att konstruktionen – trots att den var accepterad vid tillfället – avvek från vad beställaren med fog kunnat förutsätta med hänsyn till risken för mögel, röta och dålig luft. HD ansåg sig därmed inte ens behöva gå in på frågan om huruvida arbetet var fackmässigt eller inte.
Utfallet har kritiserats av vissa då det görs gällande att det är oförutsebart för entreprenörer att de ska ha bättre koll på konstruktionernas funktionsduglighet än branschen. Rättsfallen får anses vara ett försök till kompromiss mellan konsumentens och entreprenörens intresse. Som HD säger så hade knappast beställarna någon möjlighet att upptäcka problemen under garantitiden. Att förlita sig på vad andra gör är enligt HD inte någon ursäkt bland annat mot denna bakgrund (NJA 2015 s. 1040, p. 24–25).
Vad kan då en entreprenör göra? HD är svävande, men viss vägledning finns. Tvärsöver avtalsrätten återkommer den s.k. business judgment rule, och ”principen om efterkontrollerbarhet”. Detta betyder i korthet att om man noggrant dokumenterar de kontroller och de överväganden man har gjort inför ett beslut, och om dessa framstår som åtminstone rimligtvis adekvata, så kan det tala för att man inte ska vara skadeståndsskyldig även om beslutet efteråt kanske inte visar sig vara det bästa. Har man däremot inte gjort sådana överväganden eller kontroller, eller kan man inte visa det, ska detta gå ut över en själv, ibland rentav med en presumtion för skadeståndsansvar.
HD tar upp detta i Myresjöhusfallet och skriver
”Det kan inte heller uteslutas att den undersökning som kunde krävas av Myresjöhus inte skulle ha lett till att konstruktionsproblemet hade uppdagats, låt vara att utredningen i målet ger visst stöd för att så skulle ha skett åtminstone vid en på vetenskapliga grunder utförd utvärdering. Men eftersom Myresjöhus inte har visat att bolaget har genomfört någon egentlig utredningsåtgärd alls, så ska den angivna osäkerheten gå ut över bolaget och inte husköparna.”
Det vill säga – hade Myresjöhus gjort en undersökning hade de kanske kommit undan och inte ansetts vårdslösa. Men eftersom de inte gjort en, eller i vart inte kunde visa att de gjort en, skulle detta gå ut över dem och inte beställaren. I och med att de ansågs vårdslösa ansvarade Myresjöhus även för skador som uppkommit efter den femåriga garantitiden.
Avslutning – don’t panic; dokumentera mera!
Stikkan Andersson var ingen jurist eller rättsvetare. Icke desto mindre stämmer hans inledande citat in väl på konsumententreprenader. Som entreprenör har du oftast att iaktta många skyddsregler för beställaren som du inte skulle behöva bry dig om ifall din beställare var ett företag. Du har ofta bevisbördan och beviskravet emot dig. Och som Myresjöhusfallen visar är inte ens branschpraxis en garanti för att du gjort rätt.
Branschen har, som angetts, bra standardavtal du kan utgå ifrån. Om du har några mer ingående juridiska frågor är det bra att kunna vända sig till någon med stor erfarenhet från entreprenadrättens område. I sådana fall är vi mer än glada över att kunna hjälpa dig.
