Det uppstår ofta juridiska frågor i samband med köp, försäljning eller innehav av en villa eller ett fritidshus. Vi hjälper dig gärna med dessa frågor, och kommer i samråd med dig fram till vad som bäst gynnar dig i ditt ärende.
Mäklarens ansvar
Mäklaren har ett ansvar gentemot både säljare och köpare. Mäklare har ett eget ansvar för att de uppgifter som presenteras om objektet är riktiga och för att försäljningsprocessen går rätt till. I praktiken begränsas dock mäklarens ansvar då eventuella fel och brister oftast har presenterats av säljaren. Mäklaren ansvar begränsas även av friskrivningsklausuler.
Fel i fastighet
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av ert avtal eller om den annars avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, har du rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Du har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Om fel upptäcks i en fastighet i samband med ett köp kan det alltså få flera olika följder. De är hävning, prisavdrag, ersättning för åtgärdskostnad och skadestånd.
Du som köpare måste framställa krav mot säljaren inom tio (10) år från det att du tillträdde fastigheten. Du får inte framställa krav mot säljaren om du inte reklamerat felet inom skälig tid (om inte säljaren har varit grovt vårdslös eller ljugit).
Det finns två olika typer av fel i fastighet; konkreta och abstrakta fel. Konkreta fel kan t.ex. vara om fastigheten avviker från vad som anges i köpeavtalet eller från vad säljaren har utfäst (t.ex. bostadsyta). Abstrakta fel kan t.ex. vara om fastigheten avviker från normal standard (t.ex. att det är farligt att dricka dricksvattnet). Abstrakta fel kan i sin tur delas upp i fel som säljaren haft vetskap om vid försäljningen, samt dolda fel.
Undersökningsplikten (upplysningsplikt)
Köparens undersökningsplikt är långtgående. Det förutsätts att köparen genomför en undersökning motsvarande den som en person som har normala erfarenheter inom det område som köpet avser. Även vind, källare och alla utrymmen som är svåråtkomliga måste undersökas. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Köparen ansvarar ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman borde ha upptäckt det.
Utfästelser
Eventuella uppgifter som säljaren lämnar kan påverka undersökningsplikten. Om säljaren t.ex. sagt att en kakelugn fungerar felfritt är detta något som köparen kan lita på och någon noggrannare undersökning av kakelugnen krävs då inte. Omvänt gäller att om säljaren antyder att han har haft problem med kakelugnen, måste köparen undersöka den extra noga. Köparens undersökningsplikt kan alltså såväl utökas som reduceras. Dessutom har säljaren upplysningsplikt och bör upplysa köparen om kända fel.
Friskrivning
Huvudregeln vid fastighetsköp mellan privatpersoner är att parterna fritt får avtala om vad som ska gälla. Friskrivningar är möjliga, både vad gäller fastighetens egenskaper (t.ex. ”jag ansvarar inte för att kakelugnen fungerar”) och vad gäller påföljder p.g.a. fel i fastigheten. Säljaren måste dock klargöra vad han friskriver sig ifrån så att bägge parter förstår friskrivningens innebörd.
Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör köparen undersöka. Undersökningsplikten utökas som sagt om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan köparen t.ex. behöva undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse). Om säljaren däremot gett en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och köparen ska kunna lita på vad säljaren sagt.
Arvoden och betalning
Under rådgivning och den utomrättsliga handläggningen, d.v.s. innan det formellt sett uppstår en tvist med t.ex. säljaren eller mäklaren, betalar du själv arvodet till oss. Om ni inte kommer överens, utan du vill få en domstolsprövning av er tvist, kan du som privatperson ha rätt till rättsskydd från din hemförsäkring, eller, i undantagsfall, statlig rättshjälp. Vi ser alltid till att utreda dina möjligheter till att få dina advokatkostnader ersatta.
