En utgångspunkt som många har när det gäller fastighetstransaktioner är att fastigheterna säljs i befintligt skick. Som säljare kan det vara frestande att inte säga för mycket. Det kan, beroende på hur man formulerar sig, vara fråga om antingen enuntiationer eller i värsta fall uttryckliga garantier som gör att köparens undersökningsplikt inskränks och att denne får möjlighet att åberopa desto fler felförhållanden i en eventuell efterföljande tvist.
Det är dock inte alltid som det är guld att tiga. Säljaren har för egen del en upplysningsplikt som kan variera i omfattning beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. En förhållandevis viktig tumregel som kommit till uttryck i flera rättsfall är den att om säljaren är medveten om ett förhållande som skulle kunna utgöra ett fel, bland annat eftersom säljaren själv engagerat sig i att lösa problemet, så kan man ha en plikt att upplysa säljaren om detta.
Två rättsfall kan belysa detta särskilt; ”rondellfallet” och ”motorcross-fallet”.
I rondellfallet, NJA 1981 s. 894, var fråga om att köparen påstod att fel förelåg eftersom fastigheten efter köpet utsatts för opåräknade trafikstörningar eftersom en rondell i närheten hade breddats till att vara tre meter från fastighetsgränsen i stället för tjugo meter som tidigare. Det var i målet ostridigt att säljaren vid köpeförhandlingarna kände till att kommunfullmäktige beslutat om denna ändring, och av utredningen framgick att säljaren aktivt engagerat sig för att hindra utvidgningen av rondellen, bland annat med brev vid kommunfullmäktige. Han måste därför ha förstått att risken för förändringen ifråga var av väsentlig betydelse för köparen. Likväl hade säljaren inte sagt annat än att ”vägen skulle breddas”, vilket inte ansågs vara nära nog en rättvisande bild av förändringarna utan snarare ägnat att minska köparens farhågor för arbetenas betydelse. Säljaren ansågs ha utnyttjat köparens bristande kännedom på sådant sätt att fel ansågs föreligga.
Motorcrossbanefallet, NJA 2007 s. 86, kan sammanfattas så här. Det rörde sig om en fritidsfastighet där köparen menade att fel förelåg på grund av buller från en närliggande motorcrossbana. Banan var belägen ca 300-400m från fastigheten, på andra sidan en smal havsvik och bakom ett berg. Högsta domstolen konstaterade att bullret visserligen utgjorde ett fel, men att köparen utan nämnvärd svårighet hade kunnat upptäcka felet vid köpet varför köparen normalt inte skulle kunna åberopa det som ett fel. Även i det här fallet noterade domstolen dock att säljaren i tiden innan köpet hade försökt åtgärda bullret, bland annat genom att verka för att motorcrosskörning skulle förbjudas efter kl. 19.00. Eftersom köparen inte tog upp frågan vid köpeförhandlingarna så måste säljaren ha förstått att köparen inte kände till antingen banans existens eller bullrets omfattning. Med hänsyn till de åtgärder säljaren själv lagt ned för att slippa bullret måste han också ha förstått att bullret kunde vara avgörande för köparens köpbeslut. Köparen hade därför rätt att åberopa felet, trots att han borde ha upptäckt det. Vidare var felet så väsentligt att det gav köparen en hävningsrätt.
I fastigheten finns, liksom i avtalsrätten generellt, viss reglering kring ”tro och heder”. Det kan beroende på omständigheterna i det enskilda fallet innebära att inte minst köparens reklamationsfrist för fel i fastighet utsträcks dramatiskt, ibland så mycket som flera år jämfört med det fåtal månader som man annars har på sig att reklamera (se NJA 2017 s. 1195, jämför utgången i NJA 2008 s. 1158). I vissa fall kan ett åsidosättande av upplysningsplikten innebära att säljaren också har agerat i strid mot tro och heder. Även om så inte har skett kan köparen ändå ha rätt att som ovan angetts åberopa fel som han borde ha upptäckt men som säljaren hade en upplysningsplikt kring.
Kontakta oss för inledande gratis rådgivning på telefonnummer 08-684 429 02
