Fastigheter är ofta en dyr affär. Dyrare kan det bli om det visar sig att de varit behäftade med fel. Av detta skäl utförs ofta så kallade överlåtelsebesiktningar inför ett fastighetsköp. Detta är som huvudregel både i köparens och säljarens intresse. Köparen kanske upptäcker fel som gör att man antingen undviker en dålig affär eller att man kan pressa priset nedåt som kompensation för den renovering som kan krävas. Säljaren å sin sida minskar köparens utrymme att kunna åberopa fel och inskränker sitt eventuella skadeståndsansvar.
Som köpare bör man dock komma ihåg sin undersökningsplikt, och att den inte nödvändigtvis minskar bara för att man har anlitat en besiktningsman. Det kan ibland till och med bli helt tvärtom, paradoxalt nog.
Undersökningsplikten är oftast normal, det vill säga grovt förenklat vad en normalt aktsam lekman borde ha upptäckt vid en undersökning. Ibland kan den inskränkas av klara och uttryckliga garantier från säljarens sida. Men om det i ett besiktningsprotokoll framgår varningssignaler kan det snarare få effekten att köparens undersökningsplikt utökas. Då kan man som köpare behöva vidta ännu mer djupgående undersökningar; gör man inte det så kan man inte senare åberopa fel som hänför sig till varningssignalerna ifråga. Vid sådana varningssignaler kan man rentav vara tvungen att göra ingrepp i slutna utrymmen för att undersöka om fel föreligger, vilket man annars som huvudregel inte måste (se NJA 1985 s. 871, jämför NJA 1984 s. 3).
Ett exempel på hur besiktningsprotokoll kan utöka undersökningsplikten är Högsta domstolens referat NJA 1998 s. 407. Där hade besiktningsmannen avseende en del av fastigheten antecknat att något höga fuktvärden hade uppmätts. I samband därmed hade besiktningsmännen påpekat vikten av en god ventilation i blivande golv och väggkonstruktion. Även dessa relativt neutrala påpekanden, som mer än delvis kan ha varit ett gott råd snarare än en varning (vad gäller betydelsen av god ventilation), innebar att köparens undersökningsplikt utökades, och att senare upptäckta fel som hade att göra med de höga fukthalterna inte kunde åberopas.
Detta och andra efterföljande rättsfall kan få den märkliga konsekvensen att den köpare som pliktskyldigt anlitar en besiktningsman men inte tillräckligt noga läser protokollet hamnar i en sämre sits än en köpare som på egen hand besiktigar fastigheten. Det bästa är givetvis att anlita fackmän som noggrant utvärderar fastighetens skick och sedan noggrant läsa deras utlåtande. Allt som kan tolkas som en varningssignal bör man sedan noggrant följa upp. Det som man sparar in på att inte göra efterforskningar kan man trots allt behöva betala tio eller hundra gånger om när felet är ett faktum.
Har du frågor om fastighetsrätt? Kontakta oss och be att få prata med Advokat Marcus Jonsson Engstrand!
Kontakta oss för inledande gratis rådgivning på telefonnummer 08-684 429 02
