Tiderna förändras, och byggstandarderna med dem. Det är något av det viktigaste man bör ha i åtanke när man köper eller säljer en fastighet. Det som var okej vid nybyggnationer år 1971 – såsom alunskifferbaserad lättbetong knökfull med radon – är allt annat än okej femtio år senare, 2021. Detta är något som inte minst en köpare förväntas vara medveten om när denne fullgör sin lagstadgade undersökningsplikt.
För felbedömningen enligt jordabalken är det centralt huruvida fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (4 kap. 19 §). Enligt Högsta domstolen avviker den inte från detta om fastigheten uppfördes enligt de byggnormer som gällde vid tiden för utförandet. Det är en ganska stark regel med få undantag. Dessa kan vara småhusentreprenader eller fall då en privatperson köpt ett nybyggt småhus (se fallen NJA 2016 s. 346, 2015 s. 110 och 1040, 2010 s. 286 samt 1997 s. 290).
Som köpare är det alltså alltid viktigt att kontrollera när fastigheten byggdes för att på så vis slippa obehagliga överraskningar kring vad den tidens byggnormer tillät. Som säljande entreprenör är det viktigt att även med beaktande av ändrade byggnormer säkerställa att fastigheten man säljer är lämplig för sitt avsedda ändamål eftersom man av konsumenthänsyn har ett mer långtgående ansvar än vid en fastighetsförsäljning enbart enligt jordabalkens regler (se ovannämnda HD-fall från 2015, de s.k. ”Myresjöhusfallen”).
En köpare bör även hålla sig a jour med samhällsdebatten, eftersom undersökningsplikten utgår från vad en normalt aktsam köpare borde ha upptäckt, vilket inte ursäktar en köpare som i det enskilda fallet är okunnig om ett felförhållande från att inte ha fullgjort sin undersökningsplikt.
Ett belysande exempel är NJA 1986 s. 670 I, vilket gällde en fastighet som köpts 1978 och sedermera befunnits ha stora radonproblem. HD ansåg att problemet med radon i fastigheter år 1986 var så välkänt och omdebatterat att en köpare inte skulle kunna åberopa det som ett dolt fel, då kontroller av radonhalter numera kunde anses höra till köparens undersökningsplikt. HD godtog dock invändningen om fel i just det fallet eftersom radonproblemet inte var så välkänt eller omdebatterat år 1978 då fastigheten köptes. I dag skulle dock invändningen med allra största säkerhet inte godtas.
Det var inte alltid bättre förr. Det är viktigt att ha i åtanke när man köper och säljer fastigheter; såväl som företag eller som privatperson.
Har du råkat ut för fel i fastighet? Kontakta Advokat Marcus Jonsson Engstrand för inledande rådgivning kring ditt ärende.
Kontakta oss för inledande gratis rådgivning på telefonnummer 08-684 429 02
